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Neues aus der Rechtsprechung

05.
Jan
2016

Bruttowarmmiete unzulässig: Mieter und Vermieter hatten hier eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart. Trotzdem rechnete der Vermieter die Heizkosten verbrauchsabhängig ab und forderte von den betroffenen Mietern eine Nachzahlung in Höhe von 1.572,01 Euro. Zu Unrecht, wie das Landgericht Potsdam (13 S 72/14) jetzt entschied. Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete, bei der die Heizkosten in der Miete schon enthalten sind, ist rechtlich unzulässig. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für zentral beheizte Gebäude zwingend vor. Die Unzulässigkeit der hier getroffenen Vertragsvereinbarung führt aber nicht dazu, dass der Vermieter die in der Vergangenheit angefallenen Heizkosten jetzt verbrauchsabhängig abrechnen darf. Der Vermieter ist lediglich berechtigt, für die Zukunft die Struktur des Mietvertrages den verbindlichen Regelungen der Heizkostenverordnung anzupassen. Das aber setzt voraus, dass der Vermieter zuerst die vereinbarte Miete reduziert, der in der Miete enthaltene Heizkostenanteil ist herauszurechnen. Notfalls muss ein Sachverständiger diesen Heizkostenanteil ermitteln, erst dann dürfen / müssen die Heizkosten separat abgerechnet werden.


Baumfällkosten: Die Kosten für das Fällen beispielsweise einer Kastanie sind keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, entschied das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (531 C 227/13). Das Entstehen dieser meist hohen Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Insbesondere erfüllen derartige Baumfällkosten aber auch nicht den Betriebskostenbegriff, wonach Betriebskosten regelmäßig wiederkehrende Kosten sind. Baumfällkosten sind keine laufend entstehenden Kosten und nicht vergleichbar mit beispielsweise den Kosten einer Öltankreinigung, die alle 5 Jahre anfallen.

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